بیع: عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم یعنی چی؟ یعنی عینی تملیک(انتقال ملکیت)می شود و در مقابل آن، عوض(ثمن_منفعت_یاحق) معلومی دریافت می شود. بیع از عقود تملیکی است و به مجرد انعقاد آن، ملکیت مال به دیگری منتقل می‌شود. عقد لازمی است که هیچ یک از طرفین حق برهم زدن (فسخ) آن را نداشته باشد مگر در مواردی که خود قانون معین(خیارات) می‌نماید ارکان بیع: طرفین معامله←متعاقدین، متعاملین، متبایعین الف_مالک(بایع) ب_خریدار(مشتری) 2-موضوع معامله← الف_(مالی که مالکیت آن انتقال پیدا می کند(مبیع) ب_پولی که به عنوان عوض دریافت می شود(ثمن،حق منفعت) *نکته: مبیع حتما باید عین باشد؛ اما ثمن نیاز نیست که حتما عین باشد زیرا در ماده واژه عوض قیدگردیده که می تواند شامل هر چیزی اعم از عین، منفعت، دین، کار، طلب، حق و... باشد. لذا اگر مثال بجای تملیک عین به عوض معلوم بگوییم تملیک منفعت به عوض معلوم در فرض اخیر، دیگر بیع قلمداد نمیشود بلکه در زمره تعاریف اجاره محسوب می شود. √تعریف عین: مالی است که در خارج وجود دارد و بر سه قسم تقسیم می شود. √انواع عین: عین معین(خارجی، شخصی) که فقط یک مصداق دارد(مثل مفهوم جزئی در علم منطق)و مالی است که در عالم خارج جدای از سایر اموال قابل اشاره به این و آن باشد؛ مانند این خانه- آن . چنان‌چه مبیع (یا ثمن) مال معینی باشد باید هنگام عقد موجود باشد، در غیر این‌ صورت عقد بیع باطل خواهد بود. 2-کلی(کلی فی الذمه): که مصادیق متعددی دارد(مثل مفهوم کلی در علم منطق) و مالی است که در صفات آن در ذهن، معین و صادق بر افراد عدیده باشد(مشخص و مورد اشاره به مورد خاصی نباشد)؛ مانند 900 کیلو برنج طارمی درجه یک- 90 کیلو خرمای فارس) - کلی در معین(در حکم عین معین): مقدار مال معین از مال متساوی الاجزاء(مال تجزیه پذیر که با تقسیم آن کسی ضرر نمی کند)مانند 900 کیلو از این هزار کیلو برنج. *نکته: مال تجزیه ناپذیر(مختلف الاجزاء مانند حیوان قربانی که قیمت هر جزء آن متفاوت است)همان مال قیمی است و مال تجزیه پذیر همان مال مثلی است. √بنابر نکات مذکور فوق با توجه به اینکه سه نوع عین داریم، بیع نیز براساس اینکه از کدام نوع عین باشد،به سه دسته تقسیم می شود:  ۱_بیع عین معین: مثال این موبایلی که در دست من هست دو میلیون تومان به شما می فروشم. 2-بیع کلی: مثال من این لیموشیرین را دوتن از ۱۰ تن به شما می فروشم. 3-بیع کلی در معین:مثال وارد نمایشگاه دوربین عکاسی می شوید و ۱۰۰ دوربین   هم شکل با اوصاف یکسان در آنجا وجود دارد سپس به فروشنده می گویید من یکی از این دوربین ها را از شما میخرم و فروشنده هم بدون اشاره به دوربین معین، می گوید من یکی از این ۱۰۰ دوربین را به شما میفروشم. خب باید بدونی که: در صورتی که بین مبیع و ثمن تعادل وجود نداشته باشد و ارزش اقتصادی میان دو عوض خیلی زیاد باشد، طرف زیان‌دیده حق فسخ بیع را دارد. (این حق فسخ، خیار غبن نامیده می‌شود) شرایط صحت بیع : اکراه ،اشتباه در موضع بیع ،نقص اراده،مشروعیت جهت معامله اگر یاد گرفتی لایک کن تا مطالب بیشتری بزاریم  اینجا کلی مطالب مفید و کاربردی به زبانی ساده‌ می بینید حتما دنبالمون کنید امیــر سعیــد شــاهــرودی داور حقوقی داخلی و بین المللی مشاور حقوقی امور ملکی  مشاور حقوقدان ناظر بر قراردادها  کارشناس امور سرمایه گذاری ملکی  In God We Trust https://www.Instagram.com/maskan.golbahar https://www.Instagram.com/amirsaeedshahroudi https://www.maskangolbahar.ir https://www.maskangolbahar.com https://rubika.ir/shahroudi_davar https://nshn.ir/m/07rbfo0IeJrVNz 05138310331 09151109926

 دلال باید هر دو طرف معامله را از روی صداقت و در نهایت صحت از جزئیات مطلع سازد حتی اگر دلالی را فقط برای یکی از طرفین بخواهد انجام دهد و در نهایت آن که دلال در مقابل هر یک از طرفین  مسئول تقلب و تقصیرات خود می باشد. دلال بدون اجازه نامه مخصوص نمی تواند به جای یکی از طرفین معامله قبض وجه یا تادیه دین نماید و یا تعهدات طرفین را انجام دهد.  دلال مسئول تمام اشیا و اسنادی است که در ضمن معامله به او داده میشود دلال ضامن اعتبار اشخاصی که برای آنها دلالی می کند و ضامن اجرای معاملاتی که به توسط او انجام می شودنیست. -اگر فروش از روی نمونه باشد دلال باید نمونه را تا موقع ختم معامله نگاه دارد مگر طرفین معامله او را معاف کنند اگر دلال انجام تعهدات یکی ازطرفین را تضمین کرده باشد در این جا ضامن آن معامله است. دلال باید آمرین را از هر امری که موجب تغییر رای آمرین شود مطلع کند. دلال زمانی ضامن صحت و اعتبار امضاهای نوشتجات و اسناد مزبور است که معامله به توسط دلال واقع و نوشتجات و اسناد راجع به معامله بین طرفین توسط او رد و بدل شود.  اگر دلال در معامله سهیم باشد باید به طرف مقابل بگوید والا علاوه بر ضامن خسارات، به جزای نقدی محکوم می شود و در آخر آن که اگردر معامله سهیم باشد با آمر متضامنا مسئول است   اگر معامله صورت گرفته به صورت مشروط و معلق منعقد شود دلال وقتی می تواند اجرت را مطالبه کند که معلق علیه و شرط حاصل شده باشد. دلال زمانی به جرم خیانت در امانت محکوم می شود که برخلاف وظیفه خود نسبت به کسی که به او ماموریت داده به نفع طرف دیگر معامله، اقدام نماید در این حالت مستحق اجرت و مخارج که انجام داده نخواهد بود.

هرگاه دوقانون عام باشند، عام مؤخر ناسخ کلی عام مقدم است و هرگاه هر دو قانون خاص باشند، خاص مؤخرناسخ کلی  خاص مقدم است. همچنین اگریکی ازدوقانون عام ودیگرخاص باشد، خواه قانون عام مقدم برقانون خاص باشد خواه مؤخر، قانون خاص مخصّص قانون عام خواهدبود. مقررات و معاهداتی که بین دولت ایران و سایر دولتها طبق قانون اساسی منعقد شده باشد← درحکم قانون است وکلیه ی آثار قانون را دارد. سهم شرکا درشرکتهایی که شخصیت حقوقی دارند و حقوق معنوی مانند حق اختراع و حق تألیف و...←منقول میباشد. حق سرقفلی چهره ای دوگانه دارد که ←چهره ی غیرمنقول آن غلبه دارد. مالکیت منفعت وحق انتفاع دو مفهوم مختلف میباشند: درمالکیت منفعت←شخصی مالک عین ودیگری مالک منفعت است  درحالیکه درحق انتفاع ازملک غیر←هم مالک عین و هم مالک منفعت یک شخص میباشد و شخص دیگری بدون آنکه مالک چیزی باشد فقط حق استفاده ازموضوع حق را خواهدداشت. منتفع درعقد حق انتفاع هرگز نمی تواند موجر واقع شود چون مالک منافع نیست ولی میتواند معیر واقع شود چون حق انتفاع یک درجه بالاتری از اذن در انتفاع (عاریه)میباشد. تنها ایقاع معوض در حقوق ایران← اخذبه شفعه میباشد ←زیرا تا ثمن توسط شفیع پرداخت نشود، اخذبه شفعه محقق نمی شود. خیارشرط ←درسه عقد نکاح، وقف وضمان باطل است ولی مبطل عقد نمی باشد. یادگرفتی لایک کن تا مطالب بیشتری بزاریم اینجا کلی مطالب مفید و کاربردی به زبانی ساده‌ می بینید حتما دنبالمون کنید  امیــر سعیــد شــاهــرودی   داور حقوقی داخلی و بین المللی   مشاور حقوقی امور ملکی   مشاور حقوقدان ناظر بر قراردادها  کارشناس امور سرمایه گذاری ملکی   In God We Trust  tell :: 09151109926

 ضمان عهده عبارت است از این که شخص ثالثی از طرف بایع ضمانت کند که در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع‌ یا در هر فرضی که بیع باطل شود و نیاز به بازگرداندن ثمن باشد، ثمن را به مشتری بازگرداند، این نوع ضمان را ضمان عهده ثمن می‌گویند. - ضمان ثمن برای مشتری از جانب بایع: بدین معنی که شخص التزام دهد در صورتی که مبیع مستحق للغیر (ملک غیر) باشد و به طور کلی هرگاه بطلان بیع به هر علتی ظاهر گردد از عهده ثمن برآید و← مشتری بتواند برای استرداد ثمن به وی مراجعه نماید. ضامن ثمن برای بایع از جانب مشتری: بدین معنی که شخصی به بایع قول دهد در صورتی که ثمن مستحق للغیر یا معیوب درآید غرامت به عهده وی باشد و بایع بتواند به وی مراجعه کند اگر یاد گرفتی لایک کن برای مطالب بیشتر  اینجا کلی مطالب مفید و کاربردی به زبانی ساده‌ می بینید حتما دنبالمون کنید   امیــر سعیــد شــاهــرودی   داور حقوقی داخلی و بین المللی  مشاور حقوقی امور ملکی  مشاور حقوقدان ناظر بر قراردادها  کارشناس امور سرمایه گذاری ملکی   In God We Trust  tell :: 09151109926

 ‌ضمان درک عبارت است از مسئولیت هر یک از بایع و مشتری نسبت به مستحق للغیر در آمدن مبیع و ثمن  ضمان درک برای فروشنده و خریدار ایجاد میشود مبنای ضمان درک اکل مال به باطل بوده و قلمرو آن در جایی است که مبیع یا جزئی از آن ملک دیگری باشد و او معامله را تنفیذ نکند. اگر بعد از قبض ثمن، مبیع کلاً یا جزءاً‌ مستحق للغیر درآید بایع ضامن است اگر چه تصریح به ضمان نشده باشد بین موردی که خریدار از فساد معامله آگاه بوده و موردی که آگاه نبوده باید فرق گذاشت: در مورد اول، فقط می‌تواند در صورت استرداد مبیع توسط فروشنده، ثمن را پس بگیرد چرا که مطلع بوده است.   ولی در صورت عدم اطلاع، علاوه بر ثمن می‌تواند خسارات را نیز از فروشنده دریافت کند. اگر به واسطۀ عمل خریدار، قیمت مورد معامله افزایش یافته باشد و مالک بخواهد مبیع را پس بگیرد، در این مورد← اگر افزایش قیمت ناشی از نمائات منفصل باشد (مثل میوۀ درختان) مال خریدار خواهد بود ولی اگر متصل باشد، مثل چاقی گوسفند، عمل خریدار←مثل عمل غاصب می‌باشد ←و هیچ اجرتی به آن تعلق نمی‌گیرد. ضمان درک←ویژۀ عین معین است؛ چرا که در عین معین است که نمی‌توانیم مال دیگری به خریدار تحویل دهیم اگر یاد گرفتی لایک کن تا مطالب بیشتری بزاریم  اینجا کلی مطالب مفید و کاربردی به زبانی ساده‌ می بینید حتما دنبالمون کنید  امیــر سعیــد شــاهــرودی  داور حقوقی داخلی و بین المللی  مشاور حقوقی امور ملکی   مشاور حقوقدان ناظر بر قراردادها  کارشناس امور سرمایه گذاری ملکی   In God We Trust  tell :: 09151109926

 اول باید بدونی که در عقد بیع فقط جاری است.  اگر فروشنده و خریدار زمانی را برای پرداخت مشخص نکرده باشند، در صورتی که سه روز از تاریخ معامله بگذرد و خریدار ثمن را نپردازد و فروشنده هم کالا را در اختیار وی نگذاشته باشد، فروشنده حق خواهد داشت معامله را فسخ کند. مبیع، عین خارجی(عین معین)یا در حکم آن باشد. هم مبیع و هم ثمن هر دو حال باشند. سه روز از تاریخ بیع بگذرد: و نه ثمن پرداخت شده باشد. ونه مبیع تحویل داده شود. یه نکته مهم اینکه:در اموال فاسدشدنی←از زمانی که مشرف به فساد یا کسر قیمت شود ←از 3 روز کمتر است. در این حالت برای بایع خیار تأخیر ثمن ایجاد میشود. مشتری بعد از روز 3 ثمن(تمام ثمن) را بپردازد، اگر هنوز بایع بیع را فسخ نکرده باشد ⇐ خیار تأخیر ثمن زائل میشود. پرداخت تمام ثمن خیار را زائل میکند. (نه پرداخت بخشی از ثمن) در چه زمانی خیار تاخیر ثمن از بین میره؟ * اگر بایع، مبیع را داده باشد، خیار تأخیر ثمن ایجاد نمیشود یا آنکه اگر یکی از مبیع یا ثمن مؤجّل باشد خیار تأخیر ثمن ایجاد نمیشود بااین شرایط بالا⇐ خیار تعذر تسلیم ایجاد میشود یعنی باید ابتدا الزام مشتری را بخواهیم و اگر آن الزام مؤثر نباشد قرارداد را فسخ کنیم. دو نکته درمورد خیار تاخیر ثمن در ضمانت: نکته ← اگر ضامن در حین ضمانت تغییر یا ورشکسته شده باشد و مضمون له جاهل باشد میتواند ضمانت را فسخ کند اما در صورت فسخ ضمانت باز هم خیار تأخیر ثمن ایجاد نمیشود و تنها بایع می‌تواند به مشتری مراجعه کند. نکته مهم ←با ضمانت ضم ذمه خیار تأخیر ثمن منتفی نمیشود.  با امتناع بایع از دریافت ثمن خیار تأخیر ثمن ساقط میشود و نیاز به رجوع به حاکم نیست.  بنابراین می بینیم که خیار تاخیر ثمن مخصوص فروشنده است و برای مشتری این خیار اعمال نمی شود . اگر یاد گرفتی لایک کن تا مطالب بیشتری بزاریم  اینجا کلی مطالب مفید و کاربردی به زبانی ساده‌ می بینید حتما دنبالمون کنید  امیــر سعیــد شــاهــرودی  داور حقوقی داخلی و بین المللی  مشاور حقوقی امور ملکی  مشاور حقوقدان ناظر بر قراردادها  کارشناس امور سرمایه گذاری ملکی  In God We Trust  https://www.Instagram.com/maskan.golbahar https://www.Instagram.com/amirsaeedshahroudi https://www.maskangolbahar.ir https://www.maskangolbahar.com https://rubika.ir/shahroudi_davar  https://nshn.ir/m/07rbfo0IeJrVNz 05138310331  09151109926